Sänk priset på mark så kan vi minska boendesegregationen

För ett par veckor sedan anordnade vi ett frukostseminarium där Jan Jörnmark presenterade en ny rapport han hade tagit fram på uppdrag av Egnahemsbolaget. Uppdraget var att analysera hur bostadsutvecklingen gått i Göteborgs utsatta områden de senaste åren. (Spoiler: åt fel håll.) Han skulle också visa hur Tyskland löst uppdraget att lyfta bostadssituationen i de forna östtyska delarna, samt hur man i Amsterdam förvandlat ett område "från no go-zon till go to-zon". Efter seminariet satte vi oss ned och diskuterade vilka konkreta åtgärder i Göteborg som skulle lösa upp åtminstone en del av knutarna. Resultatet av samtalen publicerade vi tillsammans med Jörnmark i en krönika på Bostadspolitik.se. Här följer krönikan i sin helhet:

KRÖNIKA | Forskare och politiker från vänster till höger har varit överens i decennier. En ökad andel ägt boende är en effektiv metod för att göra ett utsatt område socioekonomiskt starkare. Ändå går utvecklingen åt fel håll, andelen minskar, i alla fall i Göteborg. Det visar den rapport som vi nyligen tagit fram, och det ser antagligen likadant ut i fler städer med liknande utmaningar. Vi ser en lösning i progressiv prissättning av mark, skriver Egnahemsbolagets vd Erik Windt-Wallenberg och ekonomihistorikern Jan Jörnmark.

I nordöstra Göteborg (Angered, Bergsjön, Kortedala) bor det 80 000 personer. Här har det de senaste 30 åren byggts i snitt tio småhus om året. I Årjäng med 15 000 invånare byggs det 15 småhus om året. Hur får det vara så här?

Andelen hyresrätter har ökat från 80 till 81 procent

Fler småhus och bostadsrätter i utsatta områden gör att folk med resurser stannar kvar när det är dags att köpa bostad. Finns det inget att köpa lämnar man området och in flyttar någon mindre bemedlad och utarmningen fortsätter. Trots kloka insikter och goda föresatser i översiktsplaner och utredningar så visar rapporten att andelen eget ägt boende minskat i Göteborgs utsatta områden under de senaste decennierna. Andelen hyresrätter har ökat från 80 till 81 procent.

Det är inget annat än djupt orättvist mot alla som bor i dessa områden. Inte minst ur perspektivet att forskning visar att det är värdefullt för barn att möta ett starkare socioekonomiskt nätverk. Något som följer när resursstarkare individer väljer att stanna kvar och investera i området. Dessutom finns ett tydligt samband mellan föräldrars inkomster och barns skolresultat.

Hur ser vi till att folk har råd?

Kommer folk här då att ha råd? Om det var tufft före räntekrisen med att få ihop kalkylerna i dessa områden så är det nu snudd på omöjligt. Vi applåderar att räntenivåerna nu stabiliseras. Behov och efterfrågan finns. Dock är detta inte en köpstark målgrupp, även om de givetvis har fast jobb för att kunna passera bankernas nålsöga.

Det slutar med att ingenting byggs och ännu en markyta står och växer igen

Vi har ett förslag för att långsiktigt dra igång en rejäl produktion av överkomliga småhus, gärna radhus, i dessa områden. Det är att kommuner använder prissättning på mark som ett strategiskt verktyg för att göra områdena socioekonomiskt starkare och mer attraktiva.

Så sänker vi priset på en bostad med 200 000

Det är svårt att bygga billigt idag. Tillgänglighets- och hållbarhetskrav driver pris, även där man väljer industriell produktion och enklare standard. Det som krävs för att göra skillnad är en långsiktig policy för prissättning av mark. I C-lägen föreslår vi noll till max en procent av möjlig köpeskilling. Detta innebär i Göteborg att om insatsen är 30 000 kr/kvm BOA så blir markpriset max 300 kr/kvm BTA. I dagsläget betalar man runt 2 000 kr/kvm BTA i utsatta områden och affären går inte ihop. Det slutar med att ingenting byggs och ännu en markyta står och växer igen.

Segregation, utanförskap, låga skolresultat och kriminalitet kostar samhället mycket mer än exploateringskostnaderna för att utveckla socioekonomiskt utsatta områden

Enkelt räknat kan man sänka priset med cirka 200 000 kronor per bostad med en sådan prissättning av marken. Det kan vara precis det som krävs för att en familj ska få lånelöfte. Marginalerna är små för köpare som ofta kommer från hyresrätt i miljonprogrammet.

Segregation är dyrare än exploateringskostnader

Utöver priset på mark ser vi att kommunen behöver bära utrednings- och exploateringskostnader i utsatta områden. I dag läggs dessa över på byggherren vilket bidrar till att kalkylen ofta inte går ihop – och projektet blir inte av. I Göteborgs utsatta områden har flera projekt inte genomförts på grund av att exploatören inte får ihop kalkylen. Men alldeles klart ligger det i stadens intressen att utveckla dessa områden. Segregation, utanförskap, låga skolresultat och kriminalitet kostar samhället mycket mer än exploateringskostnaderna för att utveckla socioekonomiskt utsatta områden. Att använda kommunens stora markinnehav på ett strategiskt sätt är därför ingenting annat än en investering för framtiden.

Att skapa trädgårdsstäder som kan lyfta och bygga ihop miljonprogrammets förortsenklaver borde vara en vision för 2020- och 2030-talen

Planeringen måste också skärpas upp och göras tydlig. I Göteborgs utsatta områden byggdes det i början av 2000-talet flera småhusområden med blandad bebyggelse och Storås Ängar, Kryddhyllan i Gårdsten och liknande områden är idag attraktiva delar av staden som visar att Nordost verkligen kan utvecklas. Men efter 2010 stannade planeringen upp, trots att den politiska viljan fortsatt att finnas. Den negativa utvecklingen behöver nu brytas.

Våga förändra på allvar – ta ett rejält kliv istället för myrsteg

De radhusområden som byggts tidigare är bland de mest älskade i våra städer. Här köper barnfamiljerna sina första hem och här bor man kvar länge. Att skapa trädgårdsstäder som kan lyfta och bygga ihop miljonprogrammets förortsenklaver borde vara en vision för 2020- och 2030-talen.

Fotnot: Läs den nya rapporten här.

Erik Windt-Wallenberg, vd, Egnahemsbolaget
Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia och debattör